「土地與公義」

生命及倫理研究中心7月份的「生命倫理對談」，特別邀請了理工大學應用社會科學系助理教授鍾劍華博士，與20多位朋友一同對談「土地與公義」的問題。究竟「強拍」、「中環價值」，「發展就是硬道理」的背後，香港如何可以公義公平地發展城市?
 
鍾博士指出在政府及發展商的宣傳之下，一般香港人都相信香港地少人多，土地有價，而房地產發展及相關連的經濟活動及消費行為產生了一連串的「財富效應」，對本地國民總收入有重大影響(大約七成)。因此，香港社會整體都信奉了一個迷思，以為要維持香港的經濟暢旺，便先要保持樓市暢旺；認為只有樓市好，香港的經濟才會好，而經濟好的時候，香港社會才會好。在這種功能的經濟價值主導下，香港政府作出土地發展及房屋規劃時，也往往只著眼於效率、經濟效益及達到最快最高的利益回報。以容易引起爭議的舊區重建為例，政府往往罔顧對民生及原住戶的衝擊，引入地產發展商參與其中，任由發展商以自以為很合理的價錢收購當地居民的業權，卻忽略了原有居民的生活網絡及意願。
 
鍾博士列舉兩個外國例子帶出香港式的土地發展與舊區重建策略，並不是唯一的方法。他說外國政府在推行社區重建計劃時，並非單單從經濟著眼點出發，會考慮其他因素：包括保留文化遺產及關顧居民的需要。第一個例子是法國巴黎市政府大約在2005、2006年期間推出的一項名為去倫敦化(Delondonization)的計劃。所謂去倫敦化，便是法國政府不希望巴黎如倫敦一樣，繁華街道上的地鋪盡是充斥著如Nike、Tesco等大型連鎖店。政府規定在巴黎市中心及其周邊新興建的樓房，要保留三成的公營房屋；該計劃亦規定連鎖店及跨國企業不能打擊帶有巴黎特色的傳統小店如麵包店、小畫廊及小花店等的生存空間。巴黎是法國文化的象徵，而麵包店、小畫廊及小花店等正正代表巴黎文化的一部分，法國政府認為任何發展除追求經濟發展外，不可以犧牲法國人的記憶及文化。
 
第二個例子是英國的社區倡議計劃(Community Initiative)。顧名思義，這項計劃並不是由地產商決定，而是由當地的社區居民呈交他們的重建方案，向當地政府表達他們希望如何重建社區。有份參與的不單是業主，也包括當地居住的租客，為了幫助外行人，政府會安排一些專業部門為當地居民提供專業意見，如果其方案得到審批，政府甚至會為居民向財務機構的融資安排作出財務擔保。舊區重建後，成果由整個地區分享。
 
這兩項計劃與香港人所認識的手法截然不同，香港很強調發展商的參與，至於發展商所運用的方法，連政府都難以干預，也可能是根本不願意干預。
 
可是，當樓市交投淡靜，地產界卻有可能影響政府的一些房屋措施。2002年金融風暴的緣故，樓價跌了六成，地產商表示政府會「識做」，不久，政府便作出無限期停止出售居屋的決定。鍾博士認為從2002年到2010年期間，政府依賴私人發展商，不興建居屋和主動拍賣土地，結果對買樓自住的人士做成打擊。原因是地產商擁有大量的土地儲備，卻又不會馬上起樓出售，當土地愈來愈少，他們又放緩起樓的速度，以致每年的單位供應量，遠遠低於市場需求。由於競爭少，現今地產商的賣樓策略，把細單位(如600呎)也包裝成豪宅出售，沒有中下檔次的單位，整個房地產市場被豪宅帶動。過去一年半，連民生最基本的中小型單位價格亦升了三成多，而最大的得益者仍是地產商。不少人努力工作，積蓄仍難以追及樓價升幅，甚至是愈是花時間儲錢、與樓價的差距便愈遠。
 
鍾博士指出房屋及土地在香港本身有很重的商品屬性，而政府亦多交由經濟市場決定，不作干預。但其實，政府應該把公民權放在房屋政策之內考慮。「房屋」也是一項市民的基本權利。聯合國人居組織(Habitat)倡議住屋權作為民權的主要部分，並提出了充足住房(Adequate Housing)的標準。從市民權(Citizenship)的觀念出發，在此地有公民身份的居民，都應該有權去分享有限的城市空間，即使沒有完全的決定權，也應有參與權，更應有權佔用每人每戶都能負擔的「充足住房」。
 
房屋不單指到四面牆一個頂的空間，在社會學上，「房屋」此觀念包含一系列的「機會」，居民身處何地，與自己及家人的生活規劃緊密相扣：工作的地點，子女讀書的地方，居民之間或許會成為一個網絡，能夠互相支援，大家合力解決一些共同面對的問題。若然政府太任意，又或是太隨意以一個經濟原則，把土地運用只交由一些最有經濟實力的人去考慮的話，往往會危害一般小市民的利益。
 
鍾博士贊成政府重建居屋，他贊成的理由並不是要政府幫助別人置業，而是面對整個香港的土地運用，政府從來沒有把公義放在政策的考慮範圍之內，亦不會把房屋作為必需品的角度來考慮問題。他們從來沒有考慮將土地運用權利合理地分配，去制衡市場不合理的行為，令到市場寡頭壟斷的環境無法得到制約。他認為如新加坡那種「限價」發售房屋的政策，在香港可能有技術上的困難，難以實行。但香港政府可以因應環境，多興建一些公屋及居屋，向市場及炒家發放一些信息，避免樓市過熱。
 
說到底，土地的運用不只是一個商品，也牽涉公民權，香港若要公義公平地發展城市，香港人整體都要改變「中環價值」、唯利是圖的心態。而政府更要為了維護公民權的緣故，避免以經濟效益決定一切的想法，並阻止發展商壟斷。