香港人住得起嗎？

樓價愈升愈高，香港人住得起嗎？過去十年，以新界細單位（建築面積40平方米或以下）為例，平均每平方米[1]由24,000元升至58,000元（見圖一），上升了137%。單單是2012年1至11月，樓價從58,000元升至77,000元，上升了33%。相對而言，家庭住戶每月入息中位數從2002年的17,000元升至2011年的20,000元（見圖一），只升了18%。可見收入遠遠追不上樓價，甚至中產也出現「下流化」的現象，[2] 香港又如何能成為安居樂業的地方呢？
 
圖一　2002-2011年新界40平方米或以下住宅單位的售價和家庭住戶每月入息中位數

資料來源：差餉物業估價署；政府統計處
 

在港置業困難重重
對年輕夫婦來說，要組織一個新的家庭，置業安居，談何容易！舉例來說，在新界購買一個400呎的單位，以2012年11月的平均價計算，需280多萬元，首期需要85萬元。假設他們能還清讀書時的欠債，又儲足三成首期，以還款期為20年，2.5%按揭率計算，他們每月要支付10,500元，是香港一半家庭月入的53%或以上。若以九成按揭，分30年還款，每月也要支付1萬元。難怪即使是大學生，也要在入大學時便開始輪候公屋，畢業後找到高薪工作也要計清計楚，免得失去申請公屋的資格。目前，公屋輪候冊上有近200,000餘宗申請，要申請公屋也殊不容易。
 
而對於那些每月收入2萬的家庭，除非他們有兩個或以上的小孩，否則他們便沒有資格申請公屋。但養育孩子的代價不菲，年輕一代傾向不生育或只生一個的情況愈來愈普遍。若因種種原因不能和父母同住，他們唯有租住房屋。不過，以新界的細單位為例，過去十年的租金也隨著樓價節節上升，平均每平方米從2002年105元升至2012年11月的207元，上升97%（見圖二），若要租住一個400呎的單位，租金要7,700元，佔家庭收入的38%或以上，要養育孩子更是困難。若為了工作或其他原因要住在市區，劏房更是很多家庭無可奈何的選擇。
 
圖二　2002年至2012年11月新界40平方米或以下住宅單位每平方米平均租金

資料來源：差餉物業估價署
 
美國Demographia 2012年第三季的調查指香港房屋的價格是全球300多個城市中最貴的，比新加坡貴一倍。調查以家庭收入中位數及樓價中位數計算，購買一幢住宅需時13.5年，而新加坡只需5.9年。[3] 這反映香港樓價已到達極不健康的程度。
 
對於部分已置業的中產家庭，他們為一層樓也付上很大的代價。對很多家庭來說，一家必須總動員努力工作，才有能力供樓。財務上的壓力，特別在過去十年經歷金融風暴和海嘯，再加上長期以來的工作壓力、長工時等情況，對身體健康和家庭生活都有負面的影響，也構成家庭關係的張力。這些代價都不容易計算或彌補。
 
樓價高企有原因
為甚麼樓價這麼高？有人可能認為主因是香港地方小；不過，下列現象是香港獨有的，雖然筆者沒有深入研究，但相信也是推高樓價的人為因素。首先，賣地是政府的主要收入，2011/12年度賣地收入共846億元，佔政府總收入的19%。高地價是推高樓價的主因之一。另一現象，根據2012福布斯全球億萬富豪榜，淨資產超過100億美元的首富共有92人／家族，香港這個彈丸之地竟佔了5席，無獨有偶，他們全是與房地產有關的。他們的巨富與土地發展肯定有極密切的關係。所以，很多有樓的中產人士自謔一生勞碌都只是為地產商打工而矣。
 
既然土地在香港如此珍貴，為何發展這極有限的土地資源時，只是政府庫房和少數地產商得益，但普羅大眾和年輕一代連找一個蝸居之所也困難重重？2013年1月的施政報告以房屋作為賣點，卻不能解決燃眉之急，樓價似乎有繼續上升的跡象，究竟新政府是否真誠的希望解決香港的住屋問題呢？這讓筆者想起彌迦描述當時的社會現象：「他們看上田地就佔據，貪圖房屋便奪取；他們欺壓戶主和他的家庭，霸佔人和他的產業。」（彌迦書2:2）雖然香港是法治社會，富人不能非法霸佔他人的田地，但卻可以借發展香港稀有的土地資源而謀取巨利以自肥，更以低廉的價錢租用大面積的土地打高爾夫球、木球，卻無視很多人要蝸居在劏房之中。香港貧富懸殊情況已十分嚴重，若樓價租金持續上升，住屋問題再不能解決，社會上的矛盾和怨氣將會更深，對香港絕對是百害而無一利。