被地產霸權蠶食的自由經濟

林本利博士   |   曾任教理工大學,現為教育中心校監
17/07/2011

長久以來,大多數經濟學家和政治學家都相信香港的成功,有賴其採用自由經濟體系。在這體系下,主要是依賴市場的「無形之手」去分配資源,政府的干預極少。即使政府「出手」干預,都是為了修正市場失效及令市場運作得更暢順。
 
筆者過去也有這樣的迷思,以為香港經濟以市場為主導,經濟自由度極之高。過去10多年,美國傳統基金會一直評選香港為全球最自由的經濟體系,這更令這個迷思延續下去。很少人願意花時間,或者有勇氣去深究這個迷思的真實性。
 
但我們若仔細分析,便發覺到過去數十年,香港經濟被地產商操控,與教科書所說的自由經濟相距甚遠。地產商在地產業發跡,累積豐厚財富,再將他們的影響力,伸展至各行各業。

地產商操控市場

不少行業,包括電訊、能源、物流、交通、零售、商場及物業管理等等,市民都很容易找到地產商的身影。市民的衣食住行,都要直接或間接光顧地產商,選擇十分有限。地產商操控零售及物業管理兩大行業,更令新的經營者難以進場競爭。不少世界知名的超市和連鎖店,也無法打入香港市場。
 
香港的地產霸權,在上世紀80年代形成。1984年12月中英兩國簽署《聯合聲明》,限制每年土地供應不得多於50公頃。自此之後,本地樓價不斷攀升,平均樓價從1984年的低位每呎500多元回升,一直上升至1997年的每呎6,000多元,足足上升了超過10倍。本地幾間主要華資地產公司,透過以低價收購土地或換地建屋,賺取豐厚利潤。這些公司的股票投資回報,在這12年半的過渡期大幅飆升,每年超過20%,恒地甚至超過40%。
 
97回歸後,地產泡沫爆破,股市大跌,多間早前高價投地的地產公司瀕臨破產邊緣。首任特首董建華為了打救地產商,不惜動用過千億元公帑入市購買藍籌股,多次暫停賣地和出售居屋,但同時容許地產商以支持八萬五房屋政策為由,以超低價,甚至免地價,增建大量私營房屋,導致房屋供應大增,樓市從高位下挫近七成。樓市下挫,大量小業主變成負資產,但地產商依然能夠賺得豐厚利潤。

縮水樓攫取巨利

97回歸前地產商透過以低價收購農地及換地權益囤積土地,將公用事業土地改變成住宅用地,獲取豐厚利潤。97回歸後地產商透過將土地「發水」,興建大量「縮水樓」去維持豐厚利潤。現時新樓的實用率,已經從上世紀60、70年代的超過九成,跌至只得六、七成,欺騙市民以畢生積蓄認購。特區政府到最近才意識到問題的嚴重性,準備立法進行規管。
 
筆者過去20年,從事公用事業及公共政策方面的研究,清楚明白到地產商和大財團在市場上的操控能力。97回歸前後10多年,目睹香港樓市的大起大跌,小市民損失慘重,生活質素倒退,但大地產商卻依然能夠賺個盤滿缽滿,不能不驚嘆他們巧取豪奪,將土地及財富轉移的伎倆。就連《信報》創辦人林行止,亦曾撰文指出地產商如何透過將土地「發水」,大賣「縮水樓」而取得巨利。

窒礙社會流動性

地產商操控香港經濟,剝削小市民利益,阻礙香港經濟和政制發展。更可悲的是,地產商的勢力已伸展至各行各業,包括學術界、法律、會計、工程等行業,令不少專業人士放下尊嚴,投向地產商的懷抱,為他們效勞。各既得利益者為了維護自身利益,自然不願意指出這些存在於香港經濟和政制的不公平現象。經濟和政制的缺陷,亦窒礙香港社會的流動性,令年青人感到不憤。
 
要打破地產商對香港經濟的操控,增加社會的流動性,我們除了要引入民主選舉制度,制訂公平競爭法或反壟斷法外,還要讓社會發展更加多元化,不再偏重地產和金融等只顧追求短期利潤的行業。其實,香港已經高度發展,我們是否需要繼續爭取每人每年多一千幾百元的GDP,而犧牲其他社會發展方向。這些包括重視環境保護,文藝發展,以及建立更公平公正的制度,讓年青人有更大的發展空間。