疫情會過去 移民買樓要「快脆」?

2020年開始全球遭疫情衝擊，大部份人均擔心生計，更審慎理財，故不少加拿大人對買樓上車持觀望態度。一方面等待疫苗面世、疫情退卻、經濟和收入較穩定時才置業，但面對10年升一倍的多倫多樓價，亦有人期望疫情「有所作為」，特別是孰知2003年沙士時樓市低迷的港人移民。[1] 不過觀乎多倫多樓市，儘管近期「柏文」（apartment，即住宅大廈／公寓）租價跌至兩年最低位，[2] 綜合樓價仍升勢不斷，由2019年平均每住宅[3] 851,877加元（約5,035,684萬港元），升至2020年10月的968,318加元（約5,724,000萬港元）。[4]

港加樓價比一比

誠然，如果比呎價，加拿大和香港仍「相差一大截」。筆者有親朋數月前在多倫多以北的萬錦市（Markham）置業，樓價約150萬加元（約8,555,000港元），乍聽和香港買一個普通單位差不多，但買的是獨立屋，雙層加地庫和車房，前後花園，面積約2,600平方呎（未計地庫車房和花園在內），算起來約每呎3,290港元。同樣八百多萬港元，同期在香港應買到一個500至600平方呎單位。不過如果在多倫多買柏文，呎價則高些，去年平均每呎約5,000港元[5]至6,000港元[6]之間（多倫多市中心），新樓則7,540港元[7]，但和香港仍有一段距離。

儘管如此，根據國際公共政策顧問機構DEMOGRAPHIA每年出爐的置業能力調查（Demographia International Housing Affordability Survey），自2005年以來，溫哥華和多倫多的置業壓力指數已升了一倍。這裡指的並非樓價指數，而是指樓價升幅快過加薪幅度。對習慣慢活享受人生的加拿大人來說，從三十多年前只需10年左右便供完一間獨立屋，到今時今日要花十多二十年才供完一個柏文單位，這轉變已屬「生活文化衝擊」層次。

其實不獨加拿大的移民城市有此現象，如有留意這份年度報告，會發現除了香港年年排第一外，近年經常在前數名「爭櫈仔」的城市都是華人熱選的移民目的地：溫哥華、悉尼、墨爾本等，雖然近年較少聽見有親朋意欲移民排第五的洛杉磯，但第六名便是多倫多。故此不少當地人——不論加拿大或澳洲——均認為華人移民為樓價暴升的元凶，彷彿那裡多華人移民，那裡的樓價便飆升。

DEMOGRAPHIA年度報告置業壓力指數前六名城市[8]

DEMOGRAPHIA的置業壓力數值是取自當地樓價中位數（Median House Price），再除以當地家庭入息中位數（Annual Median Household Income）得出來，該數值代表該區平均家庭不吃不喝多少年才買到當地一個「平均」住宅單位（樓價中位數）。所以如果某地即使樓價不斷飆升，但只要加薪幅度和速度追得上的話，置業壓力便沒有增加，甚至倒退，新加坡便是一例。不過，香港近兩年的指數代表每個家庭平均不吃不喝近21年才能買下一個「平均」住宅單位，而多倫多家庭則平均不吃不喝8.6年。

現實中當然不能不吃不喝。在香港，每月按揭還款上限通常不逾入息50%，而加拿大等西方國家（的銀行）則建議不逾入息三分一，減去首期但加上利率，真實供樓年期約為該數值的兩至三倍（已沒計儲錢付首期的日子在內）。香港數值20.8，即代表每個家庭最少要四十多年才供完樓，但沒有銀行會批准還款期這麼長的貸款，通常最多30年。

平均家庭買不到平均樓

而且如果某家庭的月入正是本港家庭月入中位數，即25,500港元，[9] 假設首期為樓價兩成，貸款額為樓價八成，供款年期30年度，每月還款額為月入中位數一半左右，該家庭極其量選擇350萬至400萬港元的單位。反過來，本港樓價中位數，即約700萬港元的單位，同樣假設首期為樓價兩成，貸款額樓價八成，每月還款額應大約為二萬多港元，即是置業家庭月入最少要有四萬多至五萬多港元。[10]

而且DEMOGRPAHIA的數值只反映出該城市的一般家庭要多久才供完樓，卻未有反映出其居住質素，因為各地的「平均住宅單位」可以分別很大。例如香港2019年樓價中位數704萬港元，[11] 平均樓價978萬港元，[12] 由704萬到978萬，買到的單位約在500至750平方呎之間。而去年多倫多平均樓價約500萬港元，仍可勉強在市內買到樓齡稍高的獨立屋或「鎮屋」（townhouse，兩至三層高、房屋兩側都和相似的房屋相連），面積約有千多平方呎，西岸溫哥華2019年平均樓價約656萬港元，[13] 卻只能買一個900至1,000平方呎的柏文單位。

無論如何，身為海外華僑，聽見「移民為樓價飆升元凶」等論調，很自然地會說甚麼「地少人多，經濟蓬勃的城市便自然寸金尺土，樓價偏高」，但同一報告中，紐約、東京、新加坡這些同樣「地少人多 經濟蓬勃」的城市卻只有5.4（2019）、4.8（2017）、4.6（2019）的指數，這又如何解釋呢？

為了查證是否多華人的地方樓價亦高，而全世界最多華人的地方莫過於中國大陸，但DEMOGRPAHIA又未有分析內地城市的情況（香港除外），故筆者便於網上找資料作內地城市的供樓壓力分析並和其他城市比較。

「北．上．深」置業更難

不過筆者的置業壓力計算方法和DEMOGRPAHIA略為不同，基本都是樓價除以收入，但取的是當地平均呎價除以人均月薪，而非樓價中位數除以家庭入息中位數。原因有二：一、港人較熟悉呎價這概念；二、很快找到內地四大城市的「人均可支配收入」，[14] [15] 但頗不容易找到其家庭入息中位數。雖然稍為不同，但表達形式基本和DEMOGRPAHIA一樣：數值愈高即壓力愈高，表示當地樓房呎價愈接近整份月薪（暫未有高逾「1」的城市出現），數值愈低則表示呎價佔月薪比例愈低，即是置業壓力較低。

此外，筆者亦找來台北、東京、新加坡、紐約、多倫多等城市作比較：原來北京、上海、深圳的置業壓力已跑贏香港十多年；而在上世紀末「一層樓三代人供」的東京，現在以「呎／薪」比來看，連香港的一半也不及；最值得注意的是，其他地方的「呎／薪」比是不斷上升，分別是飆升或緩升，只有新加坡是穩定下降，置業壓力愈來愈低，這走勢和DEMOGRAPHIA的數據一致。

呎價／可支配月入[16]

多倫多一街月光族

從以上「呎／薪」比來看，中港台大城市置業壓力高於外國，但多倫多同樣一街月光族，因為除了房屋，開支項目亦不少，甚麼東西或服務價錢亦比香港高。有調查發現未計住屋需要，多倫多單身人士每月平均開支約1,243加元（約7,400港元），一家四口4,518加元（約26,500港元），[42]，但多倫多家庭可支配月入中位數只有5,720加元，[43]，即開支已了佔月入八成，只剩約1,200加元。

即使一家只三口，盡量節省生活，每月剩二千多元，如果25年按揭再加利率，那麼最適合這家庭置業的是50萬加元的住宅單位，[44] 而非樓價中位數90萬至100萬加元的住宅。可見多倫多儘管算是地方較寬敞的城市，亦和香港一樣，樓價「中位數」的住宅都不是為收入「中位數」的家庭而建。如果只租屋不置業，多倫多平均月租亦是二千多加元，[45] 一般家庭照樣沒法有餘錢剩下來。

家庭開支不外乎衣食住行，21世紀再加通訊一項。經濟緊張時，「衣」可以節制些，但其他仍避不了。雖然加拿大置業壓力比中港台低，但其他住屋相關開支卻比後者多及高。

萬稅之國

例如屋大電費天然氣等月費便高，夏天可以不開冷氣，但冬天則暖氣停不了，每月約需300至400加元（約HK$1800至2,400港元）；房屋保險平均每月百多加元（約600港元）；獨立屋「獨霸」一塊地，再視乎樓齡地區地段，加元一百萬左右的房子在多倫多或萬錦市，每年需交地稅5000至6000加元不等，即每月400至550左右（約2,400至3300港元）；如果住較好的「柏文」，一個850呎單位每月地稅加管理費隨時600至900加元不等，比2,000呎大的獨立屋更多。

除了地稅，加拿大還有入息稅、銷售稅等。出糧少兩成是共識，例如聘用合約上說明雙週薪2,400加元，但出糧時只有約1,900多加元匯入戶口，因為要扣起入息稅、工作保險金和退休金等，剩下的便是前段提及的「可支配收入」。

購物或食肆用膳需付銷售稅，安大略省收13%，即標價10加元的貨品需付11.3加元（買餸例外或低些）；食肆堂食用膳又要付十一小費，假設一餐30加元，結賬便要付$30 x（1 + 0.13 （銷售稅）+ 0.1（小費比例））= $36.90；有些豪爽客人會計稅後小費，即$30 x 1.13 x 1.1 = $37.29，外賣則不用小費。故此自疫情爆發後，不少侍應即使未被解僱仍收入大減，因為很多食肆都停了堂食，或因限聚令或禁堂食而減少或完全沒有小費收入。

想賺錢 先花錢

筆者少年時有位弟兄家庭經濟不穩，為改善狀況便想找外賣送餐的工作，但大前提是必先有車才有人請，無車的話即使找其他工作亦不方便，因為需要花太多時間在等車或乘車上，除非到居家附近的快餐店或超市應徵。

香港有些工種都會要求申請人有駕駛執照，但加拿大有些工作在招聘時已明言申請人要自己有車才有機會獲聘，例如記者、郵差、保安等。乍聽有點本末倒置：無錢要找工，但找工要先花錢。最後該弟兄以500加元買了輛N手（曾多次轉售）日本細車（當時為90年代，收入和物價約為現時四成左右），[46] 當然之後維修和保養都花了不少錢，有次甚至在高速公路行駛時車頭冒煙。

「無車哪裡都去不了」是不少新移民對加拿大的一大感受，學車、考車、買車可謂「新生活三步曲」。除非在市中心上班和居住，否則車輛屬必需品。有調查顯示加拿大每戶平均擁有1.5輛私家車，[47] 相對香港每戶約0.22輛，[48] 主要原因是前者地大人少、公共交通效率低，而後者養車貴但公共交通方便，故買車意欲和需要均不高。

不過車子在加拿大算是價錢還算可以的東西，首先加拿大同款新車通常比香港便宜。以豐田Camry為例，新車在加拿大賣30,000加元（加稅後約202,000港元），同一車款在香港約賣30萬港元。第二，多年來不論通脹怎麼厲害，樓價和快餐價錢翻了雙倍，但加拿大的車價十多年來都升得很慢。第三，油價還可以，約香港四成。第四，除了市中心，大部份地方都免費泊車或可泊街。最後，如果自己的車輛需要用在工作上更可申請退稅。這幾方面都令港人移民覺得雖然要付出，但花在車上，生活買個方便，都未算不合理的開支。

但說到底，因為在加拿大生活，閣下便先要拿萬多二萬加元買車，而這筆錢在香港已能乘搭約十年公共交通工具（假設港鐵不加價）；子女滿16歲考車牌後，很大機會（家長）又要買多一輛車；北美汽油雖平，但每年仍需約2,000多加元（視乎車款類別及駕駛習慣、生活模式、工作需要等），另加保險和其他保養開支，如換油、檢查、冬春兩季換呔等等，如果家庭成員較多仍算划算，但如果只是個人代步，這些開支比香港每年搭公共交通的開支更高。

在「食」方面，如買食材回家煮弄，按收入比例來分析，加拿大和香港的開支還相去不遠，但如外出用膳，以麥當奴巨無霸餐為例，計兌換率的話，加拿大比香港高出約60%，如以家庭入息中位數計比例，加拿大仍高出香港約19%。[49] [50]

此外，互聯網和手機月費等開支，如同樣以家庭入息中位數計比例，加拿大較香港高出30至40%不等。

小數怕長計，加拿大人的收入便這樣四方八面溜走了。

供樓易 找工難

雖然多倫多、紐約、東京、新加坡等城市的「呎／薪」壓力較大中華區低，但大前提是有工作才有收入，否則莫講置業，基本生計亦難保，故以下將以各地失業率數據反映當地找工作的情況。

自1999至2019年，多倫多平均失業率逾7.2%，[51] 只有近年個別月份低於6%，反映出找工作不容易，而且找不到工作不一定是新移民或語言能力的問題，即使不少當地人亦在待業中。2020年全球均受疫情衝擊，各大城市失業率均有上升，為提供更全面概覽，筆者找來各地近三年的失業率以作比較參考，但很明顯今年兩大北美城市是領頭的重災區。

各城2019年失業率[52]

加拿大西岸的溫哥華較多倫多好一些，2018失業率為4.35%，2019為4.6%，2020年10月為7%（全年首十個月平均為9.6%），[79] 可說置業壓力雖較多倫多高，但工作機會多一些，收入中位數方面則兩市差不多。[80] 另一法語城市滿地可近兩年失業率亦略低於多倫多，雖疫情爆發後的平均數不相伯仲，但10月失業率已跌至8.4%，情況亦比多倫多樂觀一點。

而位居DEMOGRAPHIA第五名的洛杉磯，在2018及2019年間，平均失業率約4.5%，亦較多倫多低，但2020年首10個月的平均數則升至13.9%，[81] 雖然10月的數據已降至12.3%。從以上數據可見，即使在風調雨順、爆疫前的失業率已反映出北美洲大城市找工作的難度都比亞洲城市高，有心移居當地的朋友在這方面需有心理和實際的準備。

結語

過去二十、三十年，香港和多倫多的平均收入均有上升，前者約六成、[82] 後者約四成，[83] 但同時間香港樓價升逾10倍，[84] 而多倫多樓價都升了，但只三、四倍左右。[85] 香港是一個「樓」字已壓垮生活，而加拿大則是綜合式地多及高開支，再加上找工作不易，不少家庭的收入都是月月清，生活已不一定如西方影視描繪的「子女前園嬉戲，爸爸洗車，媽媽後園種花」，更多人因為加薪追不上樓價攀升而選擇「柏文」。雖然生活空間仍比香港大，但趨勢卻愈來愈相似。

話說回來，當年香港沙士只是壓死駱駝的最後一根稻草，根本樓市自97回歸和亞洲金融海嘯後兩年已是跳崖式插水，由每呎6,000港元跌至3,000港元，之後五年再加上沙士才再跌至2,000港元，故是否疫情衝擊樓市實在見人見智，今年各大城市樓價不倒實不足為奇。

附錄

北京‧上海‧廣州‧深圳‧香港

人均可支配收入、平均樓房呎價、「呎．薪」比