地產霸權 你我都有份

── 生命倫理錦囊 第15期
03/10/2013
專欄: 
生命倫理錦囊

在香港,上車買樓不僅是人生大事,更被視為「成功」的標誌。我們不約而同的說「地少人多」、「樓價過高」,繼而就是對「地產霸權」的不滿和指責,究竟所謂何事?
 
在討論相關的問題前,或許我們需要弄清楚一些本港城市發展的情況。首先,我們時常聽到政府「賣」地,其實這是一個美麗的誤會,香港所有土地的擁有權均屬於香港政府(回歸前則是英國王室)所有。[1] 而土地是「兩權分離」的,即土地主權與使用權是分開的:一般我們聽到的「賣地」,其實是指賣出土地的使用權,而且通常也會附帶條件,如使用年期(限期後就要補地價),土地用途及建築限制等。當政府稍為處理不當,就容易被認為是「官商勾結」。
 
另外,我們常認為香港是「自由市場」,奉行「積極不干預」政策。[2] 但本港公營房屋規模卻是世界數一數二的。[3] 在城市規劃方面,由過去的「新市鎮計劃」、市區重建,以致備受爭議的「八萬五計劃」[4] 和「新界東北發展計劃」,政府、市建局(前身是土地發展公司)和發展商都是高度參與其中。而當中因著重發展和重建價值,而被批評未能顧及社區及居民需要和達至原來「以人為本」的目標。[5]

另外就是關於土地數量的迷思。我們時常認為香港是石屎森林,地少人多。這個說法只說對了一半:香港土地接近47%均為郊野公園,另外還有海岸公園、具特殊科學價值地點(Site of Special Scientific Interest, SSSI) 等。有人認為這些土地應用來發展,[6] 但郊野公園大部份是水塘集水區,不能發展;反對人士更認為郊野公園是市民難得的公共休閒空間,是幾十年來努力綠化的成果,隨便用來發展是不負責任的。[7]
 
那麼地從何來?以往香港土地多以「移山填海」方式獲取,但近年保育意識抬頭,社會已難以接受用這種方式獲取土地。[8] 其實香港已開發的土地只佔香港總面積的兩成多,扣除了郊野公園,可發展土地仍有不少。這包括了棕地(被破壞了的新界農地,多被地產商收購或作貨櫃場)、丁屋地、遊樂用地(如高爾夫球場和會所用地)、軍事用地等,估計面積達2600公頃,總和足有十個荃灣區的面積。[9]
 
地產霸權又是甚麼?始自麥理浩年代推動自置居所和「高地價政策」,加上香港之後在1984年簽訂的《中英聯合聲明》,限制每年賣地不得多於50公頃,導致回歸前樓價不斷颷升,而興建私樓的發展商規模也愈來愈大。除了賣樓,發展商也在新界大量收地,又或是在全港收購舊樓重建。2002年樓市下滑,特區政府推出「孫九招」,停止賣地,停售居屋,令樓宇供應減少,樓價因而大幅急升,也使發展商日益坐大。
 
另一方面,地產商利用自身優勢造成不公平,如售樓時提供建築面積而非實用面積,提供不準確的示範單位資料,使消費者更難於知道細節詳情,剝削消費者知情權。此外,地產商主力銷售高價樓及豪宅,使低價樓宇的選擇愈來愈少,造成市場「擠出效應」 (Crowding-out Effect) 等。地產商同時也在其他市場中進行跨行業經營,壟斷多個行業,這一切都為人垢病。[10]
 
不過同時我們也要反省:當我們也投入到炒樓投資當中、享受光顧一站式的大型商場,又或者寧願到超市、連鎖店買東西也不願幫襯地道的街市和士多時,我們不也是地產霸權的推手嗎?[11]

土地的信仰反思

Gerald O'Hara (Scarlett's father): “Do you mean to tell me, Katie Scarlett O'Hara, that Tara, that land doesn't mean anything to you? Why, land is the only thing in the world worth workin' for, worth fightin' for, worth dyin' for, because it's the only thing that lasts.”                                                              ~Gone with the Wind
 
郝思嘉的父親葛萊德.歐哈拉:「凱蒂.郝思嘉.歐哈拉,你是否要告訴我,塔拉莊園,這地對於妳來說毫無意義?為甚麼?土地是世上唯一值得人努力工作、爭取、渴求的東西,因為它是唯一長久存留的東西。」~《亂世佳人》
 
土地與人類有著非常密切的關係。《創世記》指出神用地上的塵土造人(創二7),在希伯來文,亞當或人類為אָדָם ,而土地則是אֲדָמָה,這兩個非常相似的詞彙強調了人與土地的關係。人從塵土而來,依賴大地的供應,維持生命(創一29),最終亦歸回大地(創三19)。[12]
 
人離不開土地,也從來不會忽視土地的價值。在人類的歷史中,人類往往為了土地爭到頭破血流,甚至發動戰爭。土地及版圖代表權力,一統天下成為不少君王將相的目標。而擁有土地,亦等同擁有財富,擁有愈多肥沃及適合人類居住的土地,則表示擁有龐大的經濟利益,這道理實在是非常顯淺,只要有玩過大富翁或酒店大亨等遊戲的人都會明白。
 
不少人認為人類是大地的主宰,因而可以為所欲為地掠奪土地,為了一己之私恣意趕絕在其中的生物或原居民;有人甚至確信誰有財有勢便等於有能力擁有土地。事實上,土地的真正持有者從來都不是人類,而是神。[13] 雖然人類有著神的形象,身份極其尊貴(創一26),但極其量也只是代表神管理大地。[14] 唯有當人完全意識到土地是神所賜與,人類只不過寄居其中時,才不會只因著土地所帶來的經濟利益,而恣意傷害大地或其他生物。
 
土地屬於神,應該得到適當的照料。當初,神吩咐以色列人到了祂所賜與的土地上,每到第七年,土地要休耕,「向耶和華守安息」(利二十五2《和修本》),就如人每到了第七天,便要停止手上所作的工,向神守安息日一樣(利二十三3)。這吩咐清楚地教導以色列人,土地是屬於神的,與人一樣同樣應受到適當的照料,也應有休息的時候。[15]
 
土地雖然帶來經濟利益,但真正讓子民可以賴以為生的是神而不是土地。藉著土地過安息年,神的子民在這一年不耕作、不收割,完全學習倚靠神的供應,信靠神會在這一年容讓食物從土地中自然生長,好成為他們的食物(利二十五6)。雖然在安息年之前,神的子民可以努力收藏地的出產(利二十五3),但要完全放棄一年從土地中得到收成,也不是一件容易的事。[16]
 
雖然身為土地的「擁有」者,但仍要把地上的出產與有需要的人分享。無論一個人「擁有」多少土地,也只不過是代理人而已。神的子民是不可以把田裡的出產獨吞,即使在土地過安息年的時候,也不可因為害怕儲備不足,而獨自享用土地自然出產的食物。土地的自然出產不但要成為家中的奴僕、使女及雇工的食物,也要成為寄居者的食物,甚至連牲畜及地上的走獸,也可以享用當中的食物(利二十五6-7)。
 
可以說,神當初設立土地的安息年,實在打破了一般人對土地依戀的常態,把屬神子民的目光從土地轉移回神身上,也從經濟效益轉移到有需要的人身上。只是,神的子民要作此種轉移,似乎並不是容易的事情。而從先知的呼喊中,我們得知有人甚至為了土地,為自己惹來禍患:「那些在床上圖謀不義,並且行惡的人有禍了!因為他們的手有力量,天一亮,就作出來了。他們要田地,就去搶奪;想要房屋,就去強取。他們欺壓人和他的家眷,取人和人的產業。」(彌二1-2《新譯本》) 對於這些奪人產業的惡者,神的審判是嚴厲的(彌二1-2),因為神本身便是一位行公義好憐憫的神,祂又怎會對社會不公義的事視若無睹呢?
 
現今的香港信徒不再須要遵守上述土地安息年的條例,不單是因為絕大部份的香港信徒無田無地,也因為教會不再要求新約信徒把田地「荒廢」一年。但這並不表示這條有關土地的安息日條例對現今信徒已完全沒有關係。信徒或許沒有田地,但「擁有」物業、高薪厚職的仍然大有人在,這條條例所帶出的信仰精神,仍然適用於今天「擁有」很多東西的信徒。
 
正如上述所言,土地過安息日至少帶來三重意義。首先,土地的真正持有者是神而不是人,身為管家的信徒要好好善待大地。現今信徒要明白自己所擁有的一切都是神所賜與的,要好好愛惜,善加利用。第二,土地過安息年的時候,讓人完全仰賴神的供應。今天,若有人因著神的呼召,要放棄自己以往的收入來源,也需要學習依靠神的供應,把目光從世上那些可以賴以為生的產業或高職轉移到滿有豐富供應的神身上。即使沒有受命離開自己工作崗位的人,也不要忘記是誰賜與自己所擁有的物業或工作。第三,管家並不是土地真正的持有人,雖然人可以享用絕大部分從土地而來的收成,但也不要忘記照料其他有需要的人及生物。現今信徒該如何分配自己的薪金?那些已有不錯的自住單位,又多出一個物業的信徒,他們又會如何處理後者呢?他們會同樣以高昂的租金出租其單位?還是願意以低於市價的價錢出租給有需要的人?甚至,當神感動時,願意無條件用來接待他人呢?對於那些希望實踐聖經精神的信徒,的確值得思想一下如何善待及善用自己所擁有的一切。
 
當信徒面對地產霸權、租金昂貴等情況,似乎都只有搖頭嘆息,束手無策。但事實上,信徒可以做的還有很多,除了禱告、不同流合污及不參與炒賣,也可在能力範圍內幫助有需要的人。當然,每個信徒的領受及能力都有不同,可以做到的程度也有所不同。但重要的是信徒會否緊記人活在世上的目標不是要盡心、盡性、盡意、盡力愛土地及其出產,而是「全心、全性、全力、全意愛主他的神,並且要愛鄰舍如同自己。」(路十27《新譯本》)。
 
永遠長存及真正值得人追求的並不是土地,而是神本身。

 


 

[1] 事實上,在香港回歸前的確有一幅土地不屬於皇家官地(Crown Land)的,那就是中環聖約翰座堂的地段(土地屬英國聖公會,不過聖公會的元首其實也是英皇自己)。在回歸前,為了方便處理,該地段地權已歸還給香港政府,而教會亦同時獲批999年地權——變相是永久擁有了。參:馮邦彥《香港地產業百年》(香港:三聯書店,2004)。
[2] 曾是香港經濟成功標誌的「積極不干預」政策(Positive non-interventionism),是指政府在非必要的情況下不會出手干預市場發展。由六十年代的「自由放任」(laissez-faire)政策衍生出來。特區政府曾表明不再持守這政策,結果引來經濟學大師佛利民撰文,直指「香港錯了」。參: Milton Friedman, “Hong Kong Wrong,” Wall Street Journal 6 Oct 2006. 〈http://online.wsj.com/article/SB116009800068684505.html〉.
[3] 香港的公屋建設,始於1953年石硤尾大火後而開始建造的徙置屋邨,發展到七十年代的「十年建屋計劃」,而後來還有「長遠房屋策略」。其中最重要的是「十年建屋計劃」,這是由港督麥理浩於1972年提出,目標於1973年至1982年的十年期間,為180萬香港居民提供設備齊全、有合理居住環境的公共房屋單位。參:1972年港督的施政報告發言:〈http://www.cityu.edu.hk/hkhousing/pdoc/PAH72(temp).htm
[4] 前特首董建華在1997年上任後的首份施政報告中發表八萬五計劃,目標為每年供應不少於85,000個住宅單位,十年內全港七成的家庭可以自置居所,以及將輪候租住公屋的平均時間縮短至三年。後來因為1998年的金融風暴和樓市低迷等原因無聲無色地被取消。參:房屋局:《建屋安民 邁向廿一世紀:香港長遠房屋策略白皮書》1997。〈http://www.cityu.edu.hk/hkhousing/pdoc/1998_%20LTHS-c.pdf
[5] 其實在市區重建中,除了發展,我們更應從可持續發展概念(Sustainable Development)和生活素質(Quality of Life)兩方面作考量。市區重建不只是怎樣興建一幢建築物;而更應從宏觀的角度思考整體的城市設計、歷史、文化特色,以至社區網絡、人情味等。參陳和順〈社區重建的深思〉,2010
http://goldenage.hk/b5/ga/ga_article.php?article_id=1173
[6] 其中持有這意見的包括發展局局長陳茂波,不過後來他卻被揭發其家族擁有發展區土地。可是,他連本港郊野公園的面積也弄錯了。陳茂波,〈凝聚共識 覓地建屋〉,香港特別行政區政府發展局,〈http://www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_32.html
[7] 其中前天文台台長林超英更形容發展郊野公園是「思想癌症」。見〈曾幫CY寫環保政綱 林超英指發展郊野公園是思想癌症〉主場新聞,2013年9月23日。 〈http://thehousenews.com/politics/曾幫cy寫環保政綱-林超英反對發展郊野公園/
[8] 在1997年回歸前夕通過的《保護海港條例》限制了維港內的填海工程;而近年引入的環評制度也加強了評估因發展而帶來的影響。
[9] 事實上,一群關注郊野公園的保育團體和人士,就此向特首發表了公開信,參:「行政長官梁振英先生:與其發展郊野公園及盲目填海造地建屋,不如開發「棕土」、「丁地」、-高爾夫球場用地及軍事用地。「 〈http://www.change.org/en-GB/petitions/行政長官梁振英先生-與其發展郊野公園及盲目填海造地建屋-不如開發-棕土-丁地-高爾夫球場用地及軍事用地
[10] 參:潘慧嫻《地產霸權》(香港:天窗出版社,2010)。
[11] 施永青〈香港地產有霸權嗎?〉 〈http://opinion.hexun.com.tw/2011-08-16/132487220.html
[12] Gordon J. Wenham, Genesis 1-15, Word Biblical Commentary 1 (Nashville: Princeton, 1987), 59.
[13] 萊特,黃龍光譯《基督教舊約倫理學》(台北:校園,2011),頁202;John Goldingay, Old Testament Theology: Israel’s Gospel vol. 1 (Illinois: Inter Varsity Press, 2003), 517-518.
[14] 參Wenham, Genesis 1-15, 33.
[15] Mark F. Rooker, Leviticus, vol. 3A (Nashville: Broadman & Holman, 2000), 302.
[16] John E. Hartley, Leviticus, Word Biblical Commentary 4 (Dallas: Word, 1992), 433; 萊特,黃龍光譯:《基督教舊約倫理學》(台北:校園,2011),頁202。